相続した家の管理を誰がする？｜鍵・郵便・光熱費・近隣対応の役割分担
目次
相続した家の管理は「誰かがやらなければならない」問題
親が亡くなり実家が空き家になった場合、遺産分割が完了するまでの間、誰が家を管理するのかという問題が必ず生じます。「分割が決まっていないから何もしない」では済まないのが不動産の難しいところで、放置すると建物の劣化・不法侵入・近隣トラブル・固定資産税の問題等が次々と発生します。
鍵をどう管理するか・郵便物をどう処理するか・光熱費をどうするか・近隣への挨拶は誰がするか——こうした日常的な管理業務を誰が担うかを早い段階で決めることが、後の相続人間のトラブルを防ぐ最大の予防策になります。
💡 この記事でわかること：
遺産分割前の管理責任の発生、鍵・郵便・光熱費・近隣対応の具体的な進め方、火災保険の確認、空き家リスク、管理費用の負担ルール、「管理者」を相続人間で決める合意の作り方まで解説しています。
遺産分割前の管理責任の発生、鍵・郵便・光熱費・近隣対応の具体的な進め方、火災保険の確認、空き家リスク、管理費用の負担ルール、「管理者」を相続人間で決める合意の作り方まで解説しています。
遺産分割前でも「管理責任」は発生している
相続が発生すると、遺産分割が完了するまでの間、不動産は相続人全員の「共有状態」になります（民法898条）。共有状態にある財産の管理については、民法で一定のルールが定められています。
⚖️ 共有状態の不動産の管理ルール（民法）
| 保存行為 | 各相続人が単独でできる行為。雨漏りの修理・不法占拠者への退去請求・鍵の交換等が該当する |
|---|---|
| 管理行為 | 持分の過半数の同意が必要。賃貸借契約の締結（短期）・大規模修繕の決定等が該当する |
| 変更・処分行為 | 相続人全員の同意が必要。不動産の売却・建替え・長期の賃貸借等が該当する |
✅ 「鍵の管理・郵便物の回収・草木の管理」等の日常的な保存行為は、誰かが単独で行ってよいと解釈されます。
ただし費用が発生した場合の負担については後から話し合いになるため、支出の記録を残しておくことが重要です。
ただし費用が発生した場合の負担については後から話し合いになるため、支出の記録を残しておくことが重要です。
鍵の管理：誰が持つか・どこに保管するか
空き家になった実家の鍵の管理は、防犯と相続人間の公平性の両面から考える必要があります。
鍵の管理で決めるべき基本事項
- 誰が鍵を持つか：実家に最も近い相続人・最も頻繁に管理できる相続人が「管理者」として鍵を持つのが現実的。ただし「1人が持つ＝独占」という誤解が生じやすいため、他の相続人へのスペアキーの配布も検討する
- スペアキーの複製・配布：全相続人にスペアを渡すか、「管理者が1本管理して訪問時に貸す」形にするかを話し合って決める
- 鍵の交換を検討する：生前に第三者（ヘルパー・業者等）が合鍵を持っていた可能性がある。防犯上、シリンダー交換（2〜5万円程度）を検討する
- スマートロックの導入：遠方の相続人が多い場合、スマートロック（暗証番号型・スマホ操作型）を導入すると合鍵の配布が不要になり、履歴も確認できる
⚠️ 「自分が管理しているから自分のもの」という認識は禁物です。
相続人の1人が鍵を持って管理していても、それは「共有財産の管理をしているだけ」であり、その相続人が単独所有者になったわけではありません。他の相続人が「勝手に中のものを持ち出された」「断りなく修繕された」と感じるとトラブルになります。管理者は記録を残しながら透明性を保つことが重要です。
相続人の1人が鍵を持って管理していても、それは「共有財産の管理をしているだけ」であり、その相続人が単独所有者になったわけではありません。他の相続人が「勝手に中のものを持ち出された」「断りなく修繕された」と感じるとトラブルになります。管理者は記録を残しながら透明性を保つことが重要です。
郵便物の対応：転送・回収・DM停止の進め方
空き家になった実家には、重要書類・請求書・各種通知が届き続けます。放置すると紛失・悪用のリスクがあるため、早めに対応が必要です。
郵便物転送の手続き（日本郵便）
日本郵便の「転居届」を郵便局窓口またはオンラインで提出することで、最大1年間、亡くなった方宛の郵便物を指定の住所に転送できます（無料）。
・提出者：相続人（代表者1人でOK）
・必要書類：身分証明書、被相続人と申請者の関係を示す書類（戸籍謄本等）
・転送先：相続人代表者の住所
・転送期間：届出日から1年間（延長手続きが可能）
※ ゆうメール（旧冊子小包）等の一部の郵便物は転送されない場合があります
・提出者：相続人（代表者1人でOK）
・必要書類：身分証明書、被相続人と申請者の関係を示す書類（戸籍謄本等）
・転送先：相続人代表者の住所
・転送期間：届出日から1年間（延長手続きが可能）
※ ゆうメール（旧冊子小包）等の一部の郵便物は転送されない場合があります
重要郵便物のチェックポイント
- 金融機関からの通知：銀行・証券会社・保険会社からの取引通知。口座の存在を把握するための重要手がかりになる
- 税金の通知書：固定資産税・住民税の納税通知書。期限が過ぎると延滞税が発生するため要確認
- 各種請求書：定期購入・サブスクリプションの請求書。解約手続きが必要かどうかの確認に使う
- 行政からの通知：マイナンバー関連・各種更新通知等。放置すると手続き漏れになる
DMの停止
大量に届くDM（ダイレクトメール）は、各送付元への連絡（「〇〇は死亡しました。今後の送付停止をお願いします」と伝える）で止めることができます。また一般社団法人日本ダイレクトメール協会の「DM送付停止申請制度」（配偶者・家族等が申請可能）を活用する方法もあります。
光熱費・公共料金の扱い：止める・継続する・名義変更
空き家の光熱費・公共料金は「すぐに全部止める」のが正解ではなく、管理の必要性に応じて判断することが重要です。
| サービス | 対応の考え方 |
|---|---|
| 電気 | 当面は継続がおすすめ。管理のために通電が必要（照明・冷暖房・コンセント使用等）。遺品整理・清掃業者の作業にも必要になる。「解体・売却が決まった段階で解約」が現実的。名義変更は電力会社に連絡して相続人名義に変更する |
| ガス | 空き家で使用しない場合は一時閉栓（ガスの元栓を閉める）を依頼するか解約する。ただし定期的に人が出入りする場合は継続も選択肢。ガス会社に「一時使用停止」を依頼することもできる |
| 水道 | 空き家期間が長い場合は水道を止めることも可能だが、配管内に残った水の腐敗・臭気防止のため、定期的に水を流す必要がある。完全閉栓は市区町村の水道局に申請。ただし再開には手数料がかかる場合もある |
| 固定電話・ インターネット |
利用しない場合は解約手続きを進める。電話番号は死後に解約するまで基本料金が発生し続けるため、早めの判断が必要 |
| NHK受信料 | 死亡後に解約手続きを行う（NHKのカスタマーセンターに連絡）。解約すると日割りで精算され、過払い分は返金される。手続きをしないと請求が続く |
💡 名義変更は「解約して再契約」よりも「名義変更」の方がスムーズです：
光熱費等の名義変更は、各事業者に相続人であることを証明する書類（戸籍謄本等）を提出することで対応できます。一度解約して再契約すると工事が必要になったり時間がかかったりするため、継続が見込まれる場合は名義変更を選ぶことをおすすめします。
光熱費等の名義変更は、各事業者に相続人であることを証明する書類（戸籍謄本等）を提出することで対応できます。一度解約して再契約すると工事が必要になったり時間がかかったりするため、継続が見込まれる場合は名義変更を選ぶことをおすすめします。
近隣対応：挨拶・クレーム・草木の問題
実家が空き家になった後の近隣関係の維持は、将来の売却・賃貸においても重要な要素になります。
①近隣への挨拶
葬儀が落ち着いた後（1〜2か月以内を目安に）、近隣（両隣・向かい・裏）へのご挨拶を行います。
伝えること：「先日〇〇が亡くなりまして、ご挨拶に伺いました。家は当分そのままになりますが、管理は〇〇（相続人の連絡先）が担当します。ご迷惑をおかけすることがあればご連絡ください」
ポイント：名刺または連絡先を書いた紙を渡す。複数の相続人がいる場合は「窓口となる人」を1人に絞って伝える
伝えること：「先日〇〇が亡くなりまして、ご挨拶に伺いました。家は当分そのままになりますが、管理は〇〇（相続人の連絡先）が担当します。ご迷惑をおかけすることがあればご連絡ください」
ポイント：名刺または連絡先を書いた紙を渡す。複数の相続人がいる場合は「窓口となる人」を1人に絞って伝える
②草木・雑草の管理
空き家の草木・雑草は放置すると隣地への越境・景観の悪化・害虫発生・近隣からのクレームの原因になります。
対応方法：
・定期的（月1〜2回程度）に相続人が除草・剪定作業を行う
・遠方の場合は地元の造園業者・シルバー人材センターに委託（月5,000〜2万円程度）
・隣地に越境している枝は民法上、隣地所有者が催告した後に切除できると定められている（令和5年の民法改正で明確化）
対応方法：
・定期的（月1〜2回程度）に相続人が除草・剪定作業を行う
・遠方の場合は地元の造園業者・シルバー人材センターに委託（月5,000〜2万円程度）
・隣地に越境している枝は民法上、隣地所有者が催告した後に切除できると定められている（令和5年の民法改正で明確化）
③近隣からのクレーム対応
「庭の草が伸び放題」「建物が傾いている」「窓ガラスが割れている」等のクレームが来た場合は、速やかに対応する姿勢を示すことが重要です。クレームを放置すると行政が介入し（空き家対策特別措置法）、最終的には強制的な措置（解体等）が行われるリスクがあります。
火災保険・建物保険の確認と継続
空き家になった実家の火災保険は、空き家になったことで補償が変わる可能性があります。
🔥 空き家になった後の火災保険の注意点
| 空き家になったことを 保険会社に報告 |
多くの火災保険は「居住用」を前提としているため、空き家になった場合は保険会社に報告する義務がある（告知義務）。報告しないと保険金が支払われないリスクがある |
|---|---|
| 空き家用の保険への 切り替え |
保険会社によっては「空き家（管理建物）向けプラン」への切り替えを提案してくれる。保険料は居住用より高くなる場合がある |
| 保険の名義変更 | 保険証券の名義が被相続人のままでは、万が一の際に相続人への保険金支払いに手続きが必要になる。保険会社に相続人への名義変更手続きを申し出る |
| 万が一の事故に 備えて継続を |
空き家であっても火災・自然災害・第三者への損害賠償（建物の一部が落下して通行人がケガをした等）のリスクは存在する。解体・売却が完了するまでは保険を継続することを強く推奨 |
空き家のリスク：防犯・劣化・法的リスク
相続した家を長期間放置することには、防犯・建物劣化・法的リスクの3つの問題が同時に発生します。
①防犯リスク
空き家は不法侵入・器物損壊・住み着き（スクワッティング）・ゴミ不法投棄の標的になりやすいです。対策として：
・定期的な見回り（週1〜月1程度）の実施
・センサーライト・防犯カメラの設置
・「管理中」「防犯カメラ設置」等の看板設置
・郵便受けの郵便物を定期的に回収（放置すると空き家と判断される）
・定期的な見回り（週1〜月1程度）の実施
・センサーライト・防犯カメラの設置
・「管理中」「防犯カメラ設置」等の看板設置
・郵便受けの郵便物を定期的に回収（放置すると空き家と判断される）
②建物劣化リスク
無人の家は換気不足によるカビ・湿気・害虫（シロアリ等）・雨漏りの発見遅れ等で急速に劣化します。定期的な換気・漏水の確認が必要です。放置期間が長いほど修繕費用が高額になり、売却価格にも影響します。
③法的リスク（空き家対策特別措置法）
「特定空き家」に指定されると行政から改善勧告・命令が来ることがあります。命令に従わない場合は行政代執行（強制撤去）が行われ、費用を所有者に請求されます。また固定資産税の軽減特例（住宅用地特例）が適用されなくなるリスクもあります。
「特定空き家」に認定されやすい状態：
・倒壊・崩壊の恐れがある
・著しく衛生上有害な状態
・著しく景観を損なっている
・その他周辺の生活環境の保全に支障をきたしている
「特定空き家」に認定されやすい状態：
・倒壊・崩壊の恐れがある
・著しく衛生上有害な状態
・著しく景観を損なっている
・その他周辺の生活環境の保全に支障をきたしている
管理費用の負担：誰が・いくら払うか
相続した家の管理には費用がかかります。誰がどう負担するかを事前に合意しておかないと、後から「出した出さない」のトラブルになりやすいため注意が必要です。
💴 管理費用の負担の考え方
| 法律上の原則 | 共有財産の管理費用は「持分割合に応じて各自が負担する」のが原則（民法253条）。例：長男・長女が各2分の1の持分なら費用も半額ずつ |
|---|---|
| 実務上の問題 | 代表者が立て替えて他の相続人から回収できないケースが多発する。「立替金の証拠がない」「細かい金額を言いにくい」という問題が生じやすい |
| トラブルを防ぐ 実務的な方法 |
① 管理費用専用の通帳（共有口座）を作り、全員が一定額を積み立てる ② 代表者が立て替えた場合はレシート・領収書を保管して記録する ③ 遺産分割協議書や管理合意書に「費用負担の割合」を明記する |
| 一般的な管理費用の 目安 |
草木管理・清掃：月5,000〜3万円程度 固定資産税：物件・地域により数万〜十数万円／年 火災保険料：数万円／年（空き家の場合、割高になる場合あり） 定期見回り委託：月5,000〜1万円程度 |
「管理者」を決める合意の作り方
相続した家の管理を円滑に進めるために、「誰が管理するか・費用はどう分担するか・最終的にどうするか」の3点を文書で合意しておくことが最善策です。
「家の管理合意書」に記載しておくべき内容（例）：
① 管理者の指定：「長男〇〇が管理担当者となり、鍵を保管し定期的に見回りを行う」
② 費用負担の割合：「管理費用は相続人全員で均等に（または持分割合に応じて）負担する」
③ 費用の精算方法：「管理者が立て替えた費用は3か月ごとに領収書を添えて他の相続人に請求できる」
④ 報告の義務：「管理者は年2回、管理状況・費用について他の相続人に報告する」
⑤ 将来の方針：「遺産分割が完了した後の処分方法（売却・賃貸・誰かが取得等）の目安」
⑥ 管理者変更の条件：「管理者が管理を継続できない場合は全員で協議して後継者を決める」
この合意書は公的書類ではありませんが、相続人全員が署名した書面として保管しておくことで後のトラブル防止に大きく役立ちます。
① 管理者の指定：「長男〇〇が管理担当者となり、鍵を保管し定期的に見回りを行う」
② 費用負担の割合：「管理費用は相続人全員で均等に（または持分割合に応じて）負担する」
③ 費用の精算方法：「管理者が立て替えた費用は3か月ごとに領収書を添えて他の相続人に請求できる」
④ 報告の義務：「管理者は年2回、管理状況・費用について他の相続人に報告する」
⑤ 将来の方針：「遺産分割が完了した後の処分方法（売却・賃貸・誰かが取得等）の目安」
⑥ 管理者変更の条件：「管理者が管理を継続できない場合は全員で協議して後継者を決める」
この合意書は公的書類ではありませんが、相続人全員が署名した書面として保管しておくことで後のトラブル防止に大きく役立ちます。
✅ 「遺産分割協議書」に管理事項を盛り込む方法もあります：
遺産分割協議書に「分割が完了するまでの管理方法・費用負担・将来の処分方針」を記載することで、法的効力を持つ形で管理ルールを残すことができます。行政書士・司法書士に相談して作成する際に、管理条項を盛り込むよう依頼してください。
遺産分割協議書に「分割が完了するまでの管理方法・費用負担・将来の処分方針」を記載することで、法的効力を持つ形で管理ルールを残すことができます。行政書士・司法書士に相談して作成する際に、管理条項を盛り込むよう依頼してください。
よくある疑問（Q&A）
Q. 実家に最も近い兄が「自分が管理する」と言って、他の相続人に何も報告しません。これは問題ですか？
法律上、共有財産の保存行為は各共有者が単独でできます。ただし管理者として費用を立て替えた場合、他の共有者への請求権が生じるという問題と、「何をしているかわからない」という他の相続人の不安が放置されると感情的なトラブルに発展します。定期的な報告と費用の透明性確保を合意書で決めておくことをおすすめします。
Q. 誰も実家を引き継ぎたくない場合、管理の義務はどうなりますか？
相続が発生した時点で相続人全員の共有財産になるため、引き継ぎたくない場合は「相続放棄」か「売却・処分の方向で合意」することが必要です。相続放棄をした相続人でも、次に管理できる人が現れるまでは相続財産の管理を継続する義務があります（2023年の法改正で「現に占有している場合」に限定されましたが、誰も管理しない状態を放置すると問題が生じます）。
Q. 遺産分割が完了するまでの固定資産税は誰が払うべきですか？
法律上は持分割合に応じて全員が負担するのが原則ですが、固定資産税の納税通知書は「代表納税義務者」（通常は最初に名前が出てくる相続人）に届きます。代表者が全額立て替えて後から他の相続人に請求する形が実務上多く使われます。合意書に負担割合と精算方法を明記しておくことをおすすめします。
Q. 実家が遠方にあり頻繁に管理に行けません。管理を外注できますか？
できます。空き家管理サービス（不動産会社・管理会社・便利屋等が提供）を利用する方法があります。月1〜2回の見回り・郵便物回収・草木管理・換気等を代行してくれます。費用の目安は月5,000〜2万円程度。シルバー人材センターに依頼できる地域もあります。管理を外注する場合の費用負担についても相続人間で事前に合意しておいてください。
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