【2026年2月開始】「所有不動産記録証明制度」とは？相続で“不動産の漏れ”を減らす、いちばん現実的な方法

相続手続き
著者 敬 譲原

目次

  1. 「知らない不動産」が相続で発覚する——これまでの問題
  2. 所有不動産記録証明制度とは何か
  3. 制度の概要：いつ・誰が・どこで・何を申請できるか
  4. この制度で「わかること」と「わからないこと」
  5. 固定資産税の名寄帳との違い：2つを組み合わせる
  6. 相続手続きのどのタイミングで使うか
  7. 不動産の漏れが起きると何が問題になるか
  8. 制度開始前後で変わること・変わらないこと
  9. よくある疑問（Q&A）
  10. 関連記事
  11. 📞 ご相談はこちら／☎ 0120-905-336

「知らない不動産」が相続で発覚する——これまでの問題

相続手続きを進める中で「実家以外にも土地があった」「田舎に山林を持っていたらしい」「亡くなる前に処分したと思っていたが登記がまだ残っていた」——こうした「知らなかった不動産」の発覚は、相続の現場で非常に多く起きる問題です。

これまでは被相続人が全国のどこに不動産を持っているかを一括して確認する公的な手段がなく、固定資産税通知書・権利証・通帳の引き落とし記録を手がかりに自力で探すしかありませんでした。その結果、遺産分割協議後に不動産が見つかってやり直しになる・相続税の申告漏れが生じる・相続登記が未了のまま放置される——という問題が繰り返されてきました。

2026年2月2日から開始された「所有不動産記録証明制度」は、この問題を解決する新しい制度です。

💡 この記事でわかること：
所有不動産記録証明制度の概要と申請方法、わかること・わからないことの整理、固定資産税の名寄帳との違いと使い分け、相続手続きでの活用タイミング、不動産の漏れによる問題、制度開始後の変化まで解説しています。

所有不動産記録証明制度とは何か

所有不動産記録証明制度は、法務局（登記所）が管理する不動産登記データベースを横断的に検索し、特定の人物が名義人として登記されている不動産の一覧を証明書として発行する制度です。

📋 所有不動産記録証明制度の基本情報 2026年2月2日開始
根拠法令 不動産登記法改正（令和3年法律第24号）に基づく新制度
開始日 2026年（令和8年）2月2日
制度の目的 相続等の場面で所有不動産を把握しやすくすること。所有者不明土地問題の解消にも資する制度
発行される証明書 「所有不動産記録証明書」。特定の人物が登記名義人となっている全国の不動産を一覧化した証明書
申請できる人 ①本人（所有者本人）
②相続人等（被相続人の相続人として申請可能）
③代理人（弁護士・司法書士・行政書士等に委任可能）
申請先 全国どの法務局（登記所）でも申請可能。
オンライン申請にも対応予定
手数料 1件あたり数百円程度（正確な金額は法務省令で定められる）
✅ この制度が「画期的」な理由：
従来は不動産の所在地を管轄する法務局にそれぞれ問い合わせるしかなく、全国一括での検索はできませんでした。所有不動産記録証明制度では、全国の不動産登記データを横断的に検索して一覧証明書を発行してもらえるため、「どこに何があるか知らない」という問題を一括して解決できます。

制度の概要：いつ・誰が・どこで・何を申請できるか

申請できる人の範囲

①本人（所有者）：
自分が登記名義人になっている不動産の一覧を確認する目的で申請できる。終活・生前整理の際に活用可能。

②相続人：
被相続人の相続人として申請することができる。相続人であることを証明する書類（戸籍謄本等）の提示が必要。これが相続実務で最もよく使われる申請理由。

③代理人：
弁護士・司法書士・行政書士等の専門家に委任状を渡して代理申請してもらうことができる。

申請に必要なもの（相続人として申請する場合）

  • 申請書（法務局所定の様式）
  • 被相続人と申請者の関係を証明する書類（戸籍謄本等）
  • 被相続人の氏名・生年月日・住所等の特定情報
  • 申請者の本人確認書類
  • 手数料（収入印紙または電子納付）

申請方法

📋 申請方法の種類
窓口申請 全国どの法務局（登記所）の窓口でも申請可能。住所地・被相続人の住所地に関わらず最寄りの法務局で申請できる
郵送申請 法務局に必要書類を郵送して証明書を取得できる
オンライン申請 登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと）を通じてオンライン申請が可能（対応時期は法務省のウェブサイトで確認）
💡 「全国どの法務局でも申請できる」のが実務上の大きなメリットです：
被相続人が北海道に不動産を持っていたとしても、東京の法務局でまとめて申請できます。これまでは各地の法務局に個別に照会する必要がありましたが、一括申請が可能になりました。

この制度で「わかること」と「わからないこと」

所有不動産記録証明制度は非常に有用ですが、「万能ではない」という点も正確に理解しておくことが重要です。

内容
わかること ・被相続人名義で登記されている不動産の一覧（全国の土地・建物・区分建物）
・不動産の所在・地番・家屋番号
・名義人としての登記情報（持分も含む）
わからないこと ・未登記の建物・土地（登記データベースに存在しないため検索に引っかからない）
・登記名義が別の人（例：すでに売却済みだが登記が未変更）の不動産
・登記情報の詳細（抵当権・賃借権等の権利関係）—別途登記事項証明書で確認が必要
・固定資産税の課税状況・評価額（固定資産税の名寄帳は別途取得が必要）
❗ 「未登記の不動産」は証明書に記載されません。
日本には未登記の建物が多く存在します（特に古い家屋）。所有不動産記録証明書に記載がなくても、未登記の建物が存在する可能性があります。固定資産税の名寄帳（市区町村で取得）との照合が不可欠です（Section 4参照）。

固定資産税の名寄帳との違い：2つを組み合わせる

所有不動産記録証明制度が始まっても、固定資産税の「名寄帳（なよせちょう）」との組み合わせが相続実務では引き続き重要です。2つの制度の特徴を比較して使い分けましょう。

📋 所有不動産記録証明書 vs 固定資産税名寄帳の比較
所有不動産記録証明書 固定資産税名寄帳
管理機関 法務局（登記情報） 市区町村（課税情報）
カバー範囲 全国一括で取得可能 その市区町村内の不動産のみ
未登記の
建物・土地		 記載されない 記載される場合がある（課税されていれば）
評価額の確認 できない 固定資産税評価額が確認できる
取得費用 数百円程度（1通） 無料〜数百円（市区町村による）
申請方法 法務局（窓口・郵送・オンライン） 不動産所在地の市区町村役場（複数市区町村にある場合は各自治体に）
✅ 「2つを組み合わせる」が相続実務の新しいスタンダードです：
所有不動産記録証明書（全国一括の登記情報）＋固定資産税名寄帳（各市区町村の課税情報、未登記も含む）を組み合わせることで、被相続人が保有していた不動産の全体像をより確実に把握できます。一方だけでは漏れが生じる可能性があります。

相続手続きのどのタイミングで使うか

所有不動産記録証明制度は、相続手続きの初期段階——財産調査のフェーズで活用するのが最も効果的です。

⏰ 相続手続きと所有不動産記録証明の活用タイミング
死亡後〜1か月 遺産の全体把握のフェーズ。このタイミングで所有不動産記録証明書を申請して不動産の全件を把握する。同時に各市区町村の名寄帳も取得して照合する
1〜3か月 相続放棄の検討フェーズ。不動産の把握が漏れていると「こんなに不動産があると思わなかった」という事態が放棄後に発覚するリスクがある。放棄を検討する前に必ず不動産の全体像を把握する
3〜8か月 遺産分割協議のフェーズ。把握した不動産の全件を財産目録に記載して協議を進める。漏れがあると「協議のやり直し」になるリスクがある
10か月以内 相続税申告のフェーズ。全不動産を申告対象として計上する必要がある。漏れがあると修正申告・加算税のリスク
実務上のおすすめの進め方：

① 死亡後できるだけ早く所有不動産記録証明書を法務局に申請する
② 固定資産税通知書・権利証・通帳の引き落とし記録から不動産の所在地を特定する
③ 特定できた市区町村に名寄帳の交付申請を行う
④ ①と③の結果を照合して、漏れがないか確認する
⑤ 把握した全不動産を財産目録に記載して遺産分割協議に進む

不動産の漏れが起きると何が問題になるか

相続財産に不動産の漏れがあった場合、複数の深刻な問題が発生します。

問題 具体的な影響
遺産分割協議の
やり直し		 協議完了後に不動産が見つかると、その不動産についての分割を改めて全相続人で協議する必要がある。相続人が亡くなっていた場合は数次相続として複雑化する
相続税の
申告漏れ		 不動産が申告されていないと修正申告が必要になる。過少申告加算税（10〜15%）や延滞税（年率最大14.6%）が発生する可能性がある
相続登記の
義務違反		 把握できていない不動産は登記申請もできない。2024年4月以降は相続登記が義務化されており、相続を知ってから3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性がある
固定資産税の
未払い		 把握していない不動産の固定資産税が未払いのまま放置されると、延滞税の加算・差押えのリスクがある
空き家問題・
管理不全		 存在を知らない不動産が放置されると老朽化・不法侵入・「特定空き家」指定による固定資産税増加等のリスクが生じる
⚠️ 「後から見つかった」では済まない問題が複数発生します。
「遺産分割協議書に書いていない不動産が後から見つかった」という状態は、遺産分割のやり直し・相続税の修正申告・相続登記の未了という三重の問題を一気に引き起こします。所有不動産記録証明制度の活用で、このリスクを事前に大幅に減らすことができます。

制度開始前後で変わること・変わらないこと

所有不動産記録証明制度の開始（2026年2月）によって相続実務がどう変わるかを整理します。

変わること

  • 全国一括での不動産把握が可能になる：これまで個別に各法務局に照会していたものが、1通の証明書申請で全国の登記情報を一括確認できるようになる
  • 相続実務の標準的な財産調査ツールとして定着する：専門家（行政書士・司法書士・税理士）が相続手続きの初期段階で必ずこの証明書を取得する流れになる
  • 終活（生前対策）での活用が広がる：自分が持っている不動産を一覧で把握して家族に伝えておくツールとして生前整理に活用できる

変わらないこと

  • 未登記不動産は引き続き把握できない：固定資産税の名寄帳との併用が引き続き必要
  • 相続税評価額の確認には別の書類が必要：固定資産評価証明書・路線価図等は引き続き個別に取得が必要
  • 相続登記そのものの手続きは別途必要：証明書は「把握するためのツール」であり、登記手続きそのものは司法書士に依頼する必要がある
  • 戸籍謄本の収集・遺産分割協議書の作成・相続税申告等の各手続きは変わらず必要
💡 終活での活用：生前に自分の不動産を一覧化しておく：
この制度は相続人だけでなく本人（所有者）も申請できます。「自分が今どんな不動産を持っているか」を一覧化して、エンディングノートや遺言書に添付しておくことで、家族の相続後の調査負担を大幅に減らすことができます。「終活の一環として自分の不動産を整理する」という目的での活用が今後広がっていくと考えられます。

よくある疑問（Q&A）

Q. 所有不動産記録証明制度はいつから使えますか？
2026年（令和8年）2月2日から申請できるようになりました。申請は全国の法務局（登記所）の窓口または郵送で行えます。オンライン申請についても法務省の対応状況を確認してください。
Q. 相続人として申請する場合、何を証明すれば申請できますか？
被相続人との相続関係を証明する書類として戸籍謄本（被相続人と申請者の続柄がわかるもの）の提示が必要です。具体的な必要書類は法務局のウェブサイトまたは窓口で確認してください。法定相続情報一覧図の写しで代替できる場合もあります。
Q. 証明書に記載された不動産が「知らない土地」でした。どうすればいいですか？
まず登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得して、その不動産の詳細（所在・面積・抵当権の有無等）を確認してください。次に固定資産税の納税通知書が市区町村から届いていないか確認し、名寄帳との照合も行います。把握できたら財産目録に追加して遺産分割協議・相続税申告・相続登記の対象として処理します。管理・処分の方針も早めに決めておくことをおすすめします。
Q. 固定資産税の名寄帳と所有不動産記録証明書、どちらを先に取るべきですか？
できれば両方を並行して申請することをおすすめします。所有不動産記録証明書は全国一括で取得できる一方、固定資産税の名寄帳は市区町村ごとの申請が必要です。まず手がかりとなる固定資産税通知書・権利証・郵便物から被相続人が不動産を持っていそうな市区町村をリストアップし、その各市区町村に名寄帳を申請しつつ、所有不動産記録証明書も法務局に申請することで、両者を照合して漏れを最小化できます。

📞 ご相談はこちら

ハートリンクグループでは、
行政書士を中心に税理士などの専門家が連携し、
相続手続き、遺言書作成、成年後見、死後事務などについて
一人ひとりの状況に合わせた相談対応を行っています。

相続専門　ハートリンクグループ

【東京オフィス】 東京・人形町で相続相談先をお探しの方へ。相続手続き、遺言書作成、生前対策などに対応。人形町駅徒歩すぐ。中央区・日本橋エリアのご相談も承ります。
【横浜オフィス】 横浜・関内で相続相談先をお探しの方へ。相続、遺言、家族信託、任意後見などに対応。関内駅徒歩約3分。横浜市中区を中心にご相談を承ります。
【千葉オフィス】 千葉市・市川・船橋で相続相談先をお探しの方へ。相続手続き、遺言書作成、家族信託などに対応。千葉ニュータウン駅徒歩約5分。印西市・白井市・成田市・佐倉市など千葉県北部エリアのご相談も承ります。

☎ 0120-905-336

まずはお気軽にご連絡ください。

敬 譲原
前へ

公正証書遺言の“証人”は誰がなれる？NG例と選び方
次へ

法定相続情報一覧図の作り方：メリット・作成手順・よくある差戻し