【初心者向け】相続した不動産の売却、何から始める？手続き・税金・失敗しない段取りをやさしく解説
相続した不動産を売るときに一番大事なのは、「名義（相続登記）と分け方（遺産分割）」を先に整えてから売却へ進むことです。
この順番を押さえるだけで、途中で止まる・揉める・税金で損をする…といったリスクがぐっと減ります。
目次
1. 「相続した不動産、売っていいの？」最初に確認する3つ
気持ちの整理がつかない中でも、まずここだけ確認すると迷いが減ります。
- 相続人は誰か（戸籍で確定）
- 遺言書はあるか（内容で分け方が変わる）
- 不動産の名義は誰か（被相続人名義のままなら、原則として売却は進めにくい）
特に名義については、売る・売らないに関わらず、早めに段取りをつけておくと後がラクになります。
2. 売却までの全体の流れ：やることを“順番”で整理
「不動産会社に相談すれば全部進む？」と思いがちですが、相続不動産は先に整える工程があります。
- 遺言書の確認
- 相続人・相続財産の確認（不動産以外も）
- 遺産分割の方針を決める（誰が取得するか／売って分けるか）
- 相続登記（名義変更）
- 不動産会社に査定依頼 → 売却方法を決定（仲介 or 買取）
- 売買契約 → 引渡し（決済）
- 売却益が出たら確定申告（特例の検討もここで重要）
実務上は、相続登記が完了してから売却相談に入ると、話がスムーズになりやすいです。
3. 兄弟がいるときの分け方：換価分割で失敗しないコツ
相続不動産で多いのが、「家を売って現金で分けたい」ケースです。これを換価分割（かんかぶんかつ）といいます。
換価分割のやり方は大きく2つ
- 共同登記型：相続人全員で共有名義にして売る
- 単独登記型：代表者1人の名義にして売り、あとで売却代金を分配する
単独登記型は進めやすい一方で、書面が不十分だと「贈与では？」と誤解が生まれやすい場面があります。
対策として、遺産分割協議書に「換価分割のために代表者が取得する」など、目的と分配の前提を明確にしておくと安心です。
4. 売却前にやっておく準備：査定・片付け・境界・ローン
売却活動を始める前に、次の準備をしておくと「価格」と「売れるスピード」が変わります。
- 査定は複数社（相場観がズレにくい）
- 残置物（家財）の整理（内覧の印象が大きく変わる）
- 境界確認（土地は特に重要。曖昧だと揉めやすい）
- ローン・抵当権の確認（完済・抹消の段取り）
- 相続人の意思統一（条件変更が起きると長引きやすい）
「あとで困る」典型は、境界と抵当権です。早めにチェックしておくと安心です。
5. 売却方法はどれが合う？仲介と買取の違い
仲介（一般の買主に売る）
- 価格は高くなりやすい
- ただし、売れるまで時間が読みにくい
- 内覧対応・条件交渉が発生しやすい
買取（不動産会社が買う）
- 早く売れやすい（期限がある方に向く）
- 内覧回数が少なめで負担が軽い
- ただし、価格は仲介より下がりやすい
「遠方で管理できない」「空き家の傷みが進んでいる」「早く現金化したい」などの場合は、買取も現実的な選択肢になります。
6. 税金はいつ・いくら？譲渡所得の基本と税率
売却で必ず税金がかかるわけではありません。基本は「利益（譲渡所得）が出たかどうか」です。
譲渡所得（売却益）の計算
売却価格 －（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
相続した不動産のポイントは、所有期間を親の購入日から引き継ぐことです。
税率の判定は「売った年の1月1日時点で5年超かどうか」で変わります（一般的に、5年超のほうが税率は低くなります）。
また、「取得費（親が買った金額）がわからない」場合は、資料の探し方で税額が変わることがあります。売買契約書が見つからないときは、ローン契約書や当時の資料を探せないか検討してみてください。
7. 使えるかもしれない特例：3,000万円控除と取得費加算
相続不動産の売却では、条件に合えば税負担を大きく減らせる特例があります。代表的なのが次の2つです。
① 空き家の3,000万円特別控除
一定の条件に当てはまると、譲渡所得から大きな控除を受けられる可能性があります。
ただし要件が多く、たとえば「相続後に貸してしまった」「誰かが住んだ」などで対象外になりやすい場面があります。
② 取得費加算の特例（相続税を払っている場合）
相続税がかかっている方が一定の期限内に売ると、支払った相続税の一部を取得費に上乗せして、譲渡所得を減らせる場合があります。
どの特例が使えるかは、住んでいたか、空き家か、相続人の人数、建物の条件、売却時期などで変わります。
判断が難しいときは、早めに専門家と一緒に整理するのがおすすめです。
8. 「売らない」選択もあり：放置リスクと持ち続けるコスト
「急いで売りたくない」という気持ちも自然です。ただ、空き家のまま放置すると、
- 固定資産税・管理費がかかり続ける
- 建物の傷みが進む（売却価格に影響）
- 近隣トラブルの火種になる
といった負担が積み上がります。
売る・貸す・残すのどれが良いかは、「家族の予定」と「期限（税制・登記）」で変わります。
9. 今日からできるチェックリスト：迷わない進め方
今日やる（30分）
- 相続人の候補を書き出す
- 物件の所在地・登記名義・固定資産税通知の有無を確認
- 遺言書の有無を家族で確認
今週やる
- 遺産分割の方向性を話す（売るか、残すか）
- 不動産会社に机上査定を依頼（複数）
- ローン・抵当権の有無を確認
今月やる
- 遺産分割協議書の作成（換価分割なら目的を明記）
- 相続登記の段取り
- 税の特例（空き家の控除／取得費加算など）に当てはまるか確認
「何から手をつければいいかわからない」ときほど、順番を決めることが最大の対策になります。
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