借地権は相続できる？｜地主への連絡・名義変更・相続税・売却まで徹底解説

9月15日

この記事の結論

借地権は相続できます。地主の承諾も不要で、被相続人が持っていた借地権・借地上の建物は自動的に相続財産として引き継がれます。ただし「相続後に地主への連絡」は礼儀として必要であり、地代の支払い義務も相続人に引き継がれます。名義変更（登記）については建物の登記は変更できますが、借地権（賃借権）自体は登記がない場合が多く、その場合は実務上「相続人から地主への通知」で対処するのが一般的です。売却する場合は別途地主の承諾が必要になります。また借地権は相続税の課税対象として高額になる場合があるため、早めの税理士確認が重要です。

借地権とは：種類と相続財産としての基本
借地権の相続：地主の承諾は必要か
地主への連絡：いつ・何を伝えるか
名義変更：建物登記の変更と借地権の扱い
地代の支払い：相続後の義務と注意点
借地権の相続税評価：借地権割合と計算方法
借地権付き建物の売却：地主の承諾と承諾料
借地権を「返したい」場合：返還・放棄の手続き
よくある疑問（Q&A）
関連記事
📞 ご相談はこちら／☎ 0120-905-336

借地権とは：種類と相続財産としての基本

借地権とは他人の土地を借りて建物を建て・所有する権利です（借地借家法・旧借地法）。土地は地主の所有ですが、建物は借地人（被相続人）の所有であるため、建物とともに借地権も相続財産になります。

📜 旧法借地権

根拠法：旧借地法（1992年以前）
特徴：借地人が強く保護されており更新拒否が難しい。現在も多数の旧法借地権が存在する
存続期間：堅固建物30年以上・非堅固建物20年以上（更新可能）

📋 普通借地権

根拠法：借地借家法（1992年施行）
特徴：旧法と同様に更新可能。正当事由なく更新を拒否できない
存続期間：30年以上（更新後は20年・10年）

⏱️ 定期借地権

根拠法：借地借家法22条〜24条
特徴：期間終了で更新なし。地主に有利な設計
存続期間：一般定期借地権50年以上、建物譲渡特約付き30年以上等

💡 この記事でわかること：
借地権の種類と相続財産としての基本、地主の承諾の要否、地主への連絡方法、建物登記の変更・借地権の名義変更、地代の引継ぎ、相続税評価の計算方法、売却時の地主承諾・承諾料、借地権を返したい場合の手続きまで解説しています。

借地権の相続：地主の承諾は必要か

借地権の相続において最も重要な確認事項が「地主の承諾が必要かどうか」です。結論は明確です。

相続による借地権の引継ぎに
地主の承諾は不要です

借地借家法・旧借地法のいずれにおいても、相続は「承継」であり「譲渡」ではないため
地主の承諾を得る必要はありません（判例・法的通説）

📋 「承諾不要」の根拠と注意点

なぜ承諾不要か	借地権の「譲渡」には地主の承諾が必要ですが（借地借家法19条）、「相続」は法律上の包括承継であり「譲渡」に当たらないと解されているため、承諾は不要です
地主から「承諾料を払え」と言われた場合	地主が「承諾料を払わないと相続を認めない」と言ってきても法的な義務はありません。相続による承継は地主の承諾なしに有効です。ただし今後の関係を考慮して対応を弁護士・行政書士と相談することをおすすめします
地主への「通知」は必要か	法律上の義務はありませんが、地代の支払い継続・今後の関係のために地主への連絡は実務上必要です（Section 2参照）

⚠️ 「売却」の場合は別の話です：地主の承諾が必要です。
「相続」には地主の承諾は不要ですが、「第三者への売却（譲渡）」には地主の承諾が必要です（借地借家法19条）。相続後に売却する場合は別途地主と交渉が必要になります（Section 6参照）。

地主への連絡：いつ・何を伝えるか

法的義務はなくても、地主への連絡は実務上必要不可欠です。地代の支払い継続・今後の関係・借地契約の確認のためにも早めに行いましょう。

📋 地主への連絡：内容・タイミング・方法

連絡のタイミング	被相続人の死亡後できるだけ早い段階で連絡する。葬儀等が落ち着いた後（1〜2週間以内）が目安。地代の支払いタイミングが来る前に連絡することが重要
連絡する内容	・被相続人（〇〇）が〇月〇日に死亡したこと・誰が相続人として借地権・建物を引き継ぐか（遺産分割協議が完了していない場合は暫定の担当者を伝える）・今後の地代の支払い方法・振込先の確認・借地契約書の原本の保管状況の確認（持っていない場合は地主に写しを依頼する）
連絡の方法	書面（郵便・内容証明）または対面・電話。重要事項は書面で記録を残しておくことをおすすめします
借地契約書が見つからない場合	被相続人が借地契約書を保管していない場合があります。地主に写しを依頼する・または不動産登記（建物）で借地の状況を確認する。契約書がない場合でも借地権は有効に存続しているため、内容の確認を弁護士・行政書士に相談してください

✅ 地主との良好な関係が将来の交渉を有利にします：
借地権は長期的な権利関係であり、地主との関係が今後の売却・更新・立退き交渉に大きく影響します。相続の連絡を丁寧に行い・地代を遅滞なく払い続けることが、将来の交渉を有利に進める基盤になります。

名義変更：建物登記の変更と借地権の扱い

借地権の相続における「名義変更」は「建物の登記変更」と「借地権（賃借権）の名義」に分けて考える必要があります。

📋 相続後の名義変更：建物登記と借地権の扱い

建物の登記変更	建物は被相続人名義で登記されているため、相続を原因とする所有権移転登記を法務局に申請して相続人名義に変更します。2024年4月から相続登記が義務化されており相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります
借地権（賃借権）の名義変更	借地権が「地上権」として登記されている場合は登記変更が可能です。しかし多くの借地権は「賃借権」として登記されていない場合があります。この場合は「建物の登記を変更した」ことと「地主への通知」によって実務上対処します
借地権の登記がない場合	借地権（賃借権）が登記されていなくても建物が登記されていれば第三者に借地権を対抗できます（借地借家法10条）。つまり「建物の登記変更」だけで借地権の主張に必要な対抗力を確保できます
地主への通知書	借地契約の相手方（地主）への通知として「相続人が借地権を承継した旨の通知書」を書面で送付することが実務上の手続きとして行われます

💡 建物の相続登記は司法書士に依頼するのが確実：
借地権付き建物の相続登記は、自己所有地上の建物の登記変更と手続き自体は同じですが、借地権に関する記載・権利関係の確認が絡むため司法書士に依頼することをおすすめします。登記義務化の期限（3年以内）も意識して早めに動いてください。

地代の支払い：相続後の義務と注意点

借地権の相続において地代の支払い義務も相続人に引き継がれます。これを怠ると借地契約が解除されるリスクがあります。

地代の支払い口座・振込先を地主に確認する：被相続人が使っていた銀行口座は凍結されているため、新しい支払い口座を設定して地主に伝える必要がある
地代の滞納がないか確認する：被相続人が死亡前に地代を滞納していた場合、その滞納分も相続人が支払う義務がある。滞納があれば早急に解消する
地代の額・支払い方法を借地契約書で確認する：月払いか年払いか・金額・支払日等を確認して遅滞なく支払う
遺産分割協議が完了するまでの地代は暫定的に誰が払うかを決めておく：協議中でも地代の支払いは止めない。相続人の一人が立て替えて後で精算する方法が一般的
地代の金額が周辺相場と著しく異なる場合は、将来的に地代の改定交渉が必要になる可能性がある

❗ 地代を3か月以上滞納すると借地契約が解除されるリスクがあります。
地代の滞納は借地契約解除の正当事由になります。相続手続きで忙しい時期でも地代の支払いだけは必ず継続してください。「相続中だから待ってもらえる」という保証はありません。

借地権の相続税評価：借地権割合と計算方法

借地権は相続税の課税対象として「借地権割合×自用地評価額」で評価されます。都市部では高額になる場合があります。

借地権の相続税評価額（普通借地権）

自用地としての評価額（路線価）× 借地権割合

※ 自用地評価額：路線価×土地面積（または倍率方式）で計算
※ 借地権割合：路線価図のA〜G記号（30〜90%）で確認
※ 定期借地権の場合は別途財産評価基本通達27条の2〜に基づく評価

📋 借地権の相続税評価：実務上のポイント

借地権割合の確認方法	国税庁の「路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で該当地域の路線価図を開き、路線価の後ろに記載された記号（A〜G）を確認します。記号に対応する借地権割合は路線価図の凡例に記載されています
借地権割合の目安	・A：90%　・B：80%　・C：70% ・D：60%　・E：50%　・F：40%　・G：30% 都市部（東京・大阪等）は70〜90%が多く、借地権の評価額が高くなる傾向があります
定期借地権の評価	定期借地権は残存期間に応じた評価方法が適用されます（財産評価基本通達27条の2〜27条の6）。残存期間が短いほど評価額は低くなります
建物の評価との合計	相続税申告では借地権の評価額＋建物の固定資産税評価額の合計が当該不動産に関する相続財産の評価額になります

借地権評価の簡易計算例（参考）：

条件：土地面積100㎡・路線価30万円/㎡（記号C＝借地権割合70%）の場合

自用地評価額：30万円 × 100㎡＝ 3,000万円
借地権評価額：3,000万円 × 70% ＝ 2,100万円

※ 実際の計算は税理士に依頼してください。路線価・借地権割合は毎年更新されます。

借地権付き建物の売却：地主の承諾と承諾料

相続した借地権付き建物を第三者に売却する場合は地主の承諾（譲渡承諾）が必要です。

📋 借地権付き建物の売却：手続きと交渉ポイント

地主の承諾の必要性	借地借家法19条により、借地権の第三者への譲渡には地主の承諾が必要です。承諾なしに売却すると借地契約の解除原因になります
承諾料の相場	地主に承諾の代わりに支払う「承諾料（名義書換料）」の相場は借地権価格の10〜15%程度が一般的な目安とされています。ただし法律上の定めはなく交渉によって変わります
地主が承諾しない場合	地主が正当な理由なく承諾を拒否する場合は裁判所への借地非訟申立て（借地借家法19条）で裁判所の許可を得て売却できます。申立てには数か月〜1年程度かかることがあります
底地（土地）との一括売却	地主と協力して底地（土地所有権）と借地権・建物を一括して第三者に売却する方法があります。完全所有権として売却できるため価格が高くなり双方にメリットがある場合があります
地主への売却（借地返還）	地主に借地権・建物を売却する（または借地権のみ売却して建物は取り壊す）選択肢です。地主にとってメリットがあるため承諾料の交渉が有利になる場合があります

✅ 売却前に不動産会社・弁護士に借地権売買の実績を確認してください：
借地権付き建物の売却は通常の不動産売却より複雑であり、経験のない不動産会社では対応が難しい場合があります。借地権売買の実績がある不動産会社・弁護士・行政書士に相談することをおすすめします。

借地権を「返したい」場合：返還・放棄の手続き

相続した借地権を「使わない・維持する費用が負担・建物も不要」という場合に借地権を地主に返還する選択肢があります。

返還の方法	手続きの概要	注意点
合意解約（地主への返還）	地主と合意して借地契約を解除する。建物を取り壊して更地にして返還するのが一般的	建物取壊し費用は借地人（相続人）の負担になるのが原則。取壊し費用が数十〜数百万円かかる場合があります
建物付き返還（地主に建物を買い取ってもらう）	地主に建物を買い取ってもらいながら借地権も解消する方法	地主が買い取りに応じるとは限らない。買取価格は交渉次第
相続放棄	相続放棄（3か月以内）をすれば借地権・建物・その他の相続財産も全て放棄できる	借地権だけを選択的に放棄することはできない。プラスの財産（預金等）も全て手放すことになる

⚠️ 「無断で建物を放置して地代だけ止めること」は最も危険な対応です。
地代の未払いは借地契約の解除原因になり・無断放棄は地主から損害賠償を請求されるリスクがあります。「使わないから返したい」という場合は地主と正式に合意解約の手続きを進めてください。弁護士・行政書士への相談をおすすめします。

よくある疑問（Q&A）

Q. 地主から「相続には承諾料が必要」と言われました。払わなければなりませんか？

相続による借地権の承継に承諾料を支払う法的義務はありません。相続は「譲渡」ではなく法律上の「包括承継」であるため、地主の承諾自体が不要であり、承諾料の支払い義務もありません。ただし地主との今後の関係・実情（旧法借地権の場合等）によっては任意に支払うケースもあります。地主が強く主張してくる場合は弁護士に相談してから回答することをおすすめします。

Q. 借地権付き建物を相続しましたが、建物が古く壊れかけています。取り壊しても借地権は続きますか？

建物が滅失・取壊しになっても借地権は直ちに消滅するわけではありませんが、速やかに対応が必要です。普通借地権・旧法借地権では建物滅失後でも借地権は存続しますが、再築しない場合に地主から解約の申し出をされるリスクがあります。借地借家法8条・旧借地法5条では建物滅失後の地主の解約権に制限があります。具体的な対応（再築するか・返還するか・売却するか）は弁護士・行政書士に相談してから決定することをおすすめします。

Q. 相続した借地権付き建物を自分が住む予定です。特に手続きは必要ですか？

建物の相続登記と地主への連絡・地代の支払い継続が必要です。自分が居住する場合も相続登記（法務局への申請・3年以内義務）は必要です。また地代を引き続き支払うための振込口座の変更・地主への相続の連絡を行ってください。借地契約書の内容（期間・地代・特約等）を確認して、更新時期が近い場合は事前に弁護士・行政書士に更新の手続きを相談してください。

Q. 相続した借地権の評価額が3,000万円でした。基礎控除を超えそうです。節税できる方法はありますか？

借地権の評価自体を適正に算定することが最初の節税です。路線価・借地権割合の適用が正確かどうかを税理士に確認してもらうことが重要です。また「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」の適用を検討することも重要です。被相続人が居住していた借地の場合、一定の要件（相続人が同居・配偶者等）を満たせば評価額を80%減額できる可能性があります。さらに相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人数）との兼ね合いを含めて税理士に総合的なシミュレーションを依頼することをおすすめします。

📞 ご相談はこちら

ハートリンクグループでは、
行政書士を中心に税理士などの専門家が連携し、
相続手続き、遺言書作成、成年後見、死後事務などについて
一人ひとりの状況に合わせた相談対応を行っています。

相続専門　ハートリンクグループ

【東京オフィス】 東京・人形町で相続相談先をお探しの方へ。相続手続き、遺言書作成、生前対策などに対応。人形町駅徒歩すぐ。中央区・日本橋エリアのご相談も承ります。

【横浜オフィス】 横浜・関内で相続相談先をお探しの方へ。相続、遺言、家族信託、任意後見などに対応。関内駅徒歩約3分。横浜市中区を中心にご相談を承ります。

【千葉オフィス】 千葉市・市川・船橋で相続相談先をお探しの方へ。相続手続き、遺言書作成、家族信託などに対応。千葉ニュータウン駅徒歩約5分。印西市・白井市・成田市・佐倉市など千葉県北部エリアのご相談も承ります。

☎ 0120-905-336

まずはお気軽にご連絡ください。

敬譲原