親や自分の「住まいと生活」どう整理する？自宅・賃貸・遺品整理・空き家管理をスムーズに進める完全ガイド

9月28日

「住まいと生活の整理」は相続手続きと並行して進める
自宅が持ち家の場合：相続後の住まいをどう決めるか
賃貸住宅（アパート・マンション）に住んでいた場合の退去手続き
遺品整理：進め方・業者選び・費用の目安
遺品の中の「財産」を見落とさないための確認ポイント
空き家の管理：放置するリスクとやるべきこと
空き家の活用・処分の選択肢：売却・賃貸・解体・寄付
老人ホーム・施設に入居していた場合の部屋の退去手続き
自分自身の「終活」としての住まい整理：生前にできること
よくある疑問（Q&A）
関連記事
📞 ご相談はこちら／☎ 0120-905-336

「住まいと生活の整理」は相続手続きと並行して進める

親が亡くなった後に直面する課題は、銀行や不動産の手続きだけではありません。「実家をどうするか」「賃貸の退去手続きをどうするか」「大量の遺品をどう整理するか」「空き家になった家をどう管理するか」——これらは全て相続手続きと並行して対応が必要な「住まいと生活の整理」です。

特に賃貸住宅の場合は家賃が発生し続けるため早急な退去手続きが必要ですし、遺品整理は重要書類・財産の発見と一体で進める必要があります。放置した空き家は法的リスクも生みます。この記事では、住まいと生活の整理に関する全体像を整理して解説します。

💡 この記事でわかること：
持ち家の相続後の対応、賃貸住宅の退去手続き、遺品整理の進め方と業者選び、財産発見のチェックポイント、空き家の管理と活用・処分の選択肢、施設の退去手続き、自分自身の生前の住まい整理まで解説しています。

自宅が持ち家の場合：相続後の住まいをどう決めるか

持ち家を相続した場合、「誰が住み続けるか・売るか・貸すか」の方針を早めに決めることが全ての手続きの出発点になります。

方針決定の前に確認すること

誰が相続するかが決まっているか：遺産分割協議が完了しないと名義変更も売却もできない。まず遺産分割の方針を決める
住宅ローンの残債があるか：団体信用生命保険（団信）加入の場合は死亡により完済されることが多い。金融機関に確認する
抵当権が設定されているか：ローン完済後の抵当権抹消登記が未了の場合は司法書士に依頼して抹消する
固定資産税の納税義務者は誰か：名義変更が完了するまでの固定資産税は相続人が連帯して負担する。通知書が届いたら対応を
相続登記の期限（2024年4月以降：3年以内）を確認する

📋 持ち家の相続後の選択肢と比較

誰かが住み続ける（現物取得）	相続人の一人が取得して住み続ける。他の相続人には代償金（現金）を支払う代償分割が公平性の観点から一般的。資金がない場合は不動産を担保にした融資も選択肢
売却して現金で分ける（換価分割）	不動産を売却して得た代金を相続人で分ける方法。最もシンプルに公平性を実現できる。売却益には譲渡所得税が発生する可能性あり
賃貸に出して収益化する	当面は売らずに賃貸収入を得る選択肢。管理会社への委託が必要。老朽化物件は修繕費がかかる場合あり。賃料は相続人間で分配（賃貸収入は所得税の対象）
共有名義のまま（暫定）	当面は決められない場合の暫定的な状態。売却・修繕に全員の合意が必要になるため、長期の共有は避けることを推奨

✅ 「小規模宅地等の特例」を使う相続人が住み続けることで節税になります：
被相続人と同居していた配偶者または子が自宅の土地を取得して引き続き居住する場合、「特定居住用宅地等の特例」で330㎡まで土地の相続税評価額が80%減額されます。誰が自宅を取得するかは税務上の影響も大きいため、税理士と連携して決めることをおすすめします。

賃貸住宅（アパート・マンション）に住んでいた場合の退去手続き

亡くなった方が賃貸住宅に住んでいた場合、家賃は毎月発生し続けるため迅速な退去手続きが必要です。

📋 賃貸住宅の退去手続きの流れ

STEP1 大家・管理会社に死亡を連絡する	電話または書面で死亡の事実を伝える。なるべく早く（1週間以内が目安）連絡することで、家賃の発生期間を最小化できる。退去の意思も合わせて伝える
STEP2 退去通知（解約通知）を送る	賃貸借契約書に定められた解約予告期間（1〜2か月前通知が多い）に従って書面で解約通知を提出する。死亡後の相続人が解約の手続きを行う（相続人が賃借権を相続するため）
STEP3 遺品の整理・搬出	解約日までに全ての遺品を搬出・部屋を空にする。自力で困難な場合は遺品整理業者に依頼する（Section 3参照）
STEP4 退去立ち会い・鍵の返却	退去日に大家・管理会社と立ち会いで部屋の状態を確認。鍵を返却して退去完了
STEP5 敷金の精算	通常の使用による損耗は貸主負担（原状回復ガイドラインによる）。過度な清掃費・修繕費を請求された場合は根拠を求めて交渉できる。相続人の口座に返還されることが多い

⚠️ 「孤独死・長期不在後の退去」は原状回復費用が高額になる場合があります。
自宅で亡くなっていた場合（孤独死）や発見が遅れた場合は、特殊清掃が必要になることがあります。特殊清掃費用は数十万円になることもあり、敷金では賄えない場合は相続人が負担することになります。孤独死の場合は「孤独死保険（家財保険の特約等）」が適用される場合があるため、保険の加入状況を確認してください。

賃貸の解約後に「過大な原状回復請求」が来た場合：

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「通常の使用に伴う経年劣化・自然損耗」は貸主負担と定められています。「全室クリーニング代一括請求」「通常使用による壁の変色修繕費」等の不当な請求には、ガイドラインを示して交渉してください。解決しない場合は消費生活センター（☎188）に相談を。

遺品整理：進め方・業者選び・費用の目安

遺品整理は「物の整理」と「財産の発見」を兼ねた重要な作業です。業者に任せる前に自分たちで確認すべきことがあります。

遺品整理の基本的な進め方

業者を呼ぶ前に自分たちで貴重品・重要書類の確認を済ませる：通帳・印鑑・権利証・保険証券・現金等は業者が入る前に必ず確認する（Section 4参照）
形見分けを先に行う：家族・親族が形見として希望するものを事前に取り分けてから整理作業に入る
「捨てる」「残す」「寄付・売却」の3分類で仕分ける：感情的になりやすいため、仕分けの基準（例：5年以上使っていないものは処分等）を先に決めておくとスムーズ
冷蔵庫・食品・薬等の消耗品は早めに処分する（腐敗・衛生問題の防止）

遺品整理業者の選び方

🔍 遺品整理業者を選ぶ際の確認ポイント

一般廃棄物収集運搬業許可	家庭ゴミを処分するには「一般廃棄物収集運搬業許可」が必要。この許可のない業者に依頼すると不法投棄のリスクがあり、依頼者も責任を問われる可能性がある
古物商許可	査定・買取を行う業者は「古物商許可」が必要。許可証の提示を求めることが適正業者の見分け方の一つ
遺品整理士認定協会の認定	「遺品整理士」の資格を持つスタッフがいる業者は一定の研修を受けており、遺品の扱い・精神的な配慮に長けていることが多い
見積り後に追加請求がないか	「見積り金額より大幅に高い請求が来た」「追加作業費として高額を請求された」というトラブルが多い。複数社に見積りを取り、追加費用の発生条件を事前に確認する
遺品の取り扱いに関する説明	遺品の処分方法・買取品の扱い・個人情報を含む書類の処理方法について事前に説明してくれる業者が安心

費用の目安

・1K・1R（一人暮らし）：3〜10万円程度
・2LDK〜3LDK（家族向け）：10〜30万円程度
・戸建て（4LDK以上）：30〜80万円以上

荷物の量・作業内容（特殊清掃の有無・買取の有無）・地域によって大きく変動します。買取できるものがあれば費用から差し引いてくれる「買取相殺型」の業者も多くいます。

遺品の中の「財産」を見落とさないための確認ポイント

遺品整理中に財産になりうるものを見落とすと、相続財産の漏れ・申告漏れにつながります。業者を呼ぶ前に必ず自分たちで確認してください。

見落としやすい「隠れた財産」

タンス預金：本の間・タンスの引き出しの底・仏壇の中・冷凍庫・床下収納等（詳細は別記事参照）
古い通帳・証書：解約していない古い口座・定期預金の証書が引き出しや書類箱に混在していることがある
株券・債券：古い紙の株券（2009年の電子化以前のもの）が「特別口座」として信託銀行に管理されている場合がある
未換金の商品券・旅行券・図書カード：財産として相続の対象になる
貴金属・宝飾品：引き出し・衣類の中・衣装ケース等。鑑定が必要なものは専門家（金・宝石の買取業者）に査定を依頼する
美術品・骨董品：価値がわからないものは処分する前に専門家に査定を依頼する
借用書・金銭消費貸借契約書：第三者への貸付（プラスの財産）または借入（マイナスの財産）の証書

❗ 「古い引き出し・ボロボロの封筒の中」に大切なものが入っていることがあります。
ゴミに見えるものの中に権利証・通帳・印鑑・現金が入っていた——というケースは遺品整理の現場でよく報告されています。業者が入る前に、全ての引き出し・棚・クローゼット・床下収納を自分たちで丁寧に確認することが最も重要な作業です。

空き家の管理：放置するリスクとやるべこと

実家が空き家になった場合、「とりあえず放置」は建物の劣化・法的リスク・近隣への迷惑という三重の問題を引き起こします。

空き家を放置した場合のリスク

⚠️ 空き家放置のリスク一覧

建物の急速な劣化	人が住まなくなると換気・採光がなくなり、湿気・カビ・害虫・害獣（ネズミ・シロアリ等）が発生しやすくなる。5〜10年で建物価値が大幅に下落することも珍しくない
不法侵入・不法投棄	放置された空き家は不法侵入・ホームレスの住み着き・不法投棄のターゲットになりやすい。所有者には管理責任がある
特定空き家への指定と税負担増加	空き家対策特別措置法により、管理が不全な空き家は「特定空き家」に指定される可能性がある。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に増加する
行政代執行のリスク	倒壊の危険性がある建物は行政が強制撤去（行政代執行）を行うことがある。その費用は所有者（相続人）に請求される
近隣トラブル	草木の繁茂・ゴミの不法投棄・倒壊による隣家への損害等で近隣との問題が生じることがある。所有者として民事上の責任を問われることもある

空き家の最低限の管理作業

月1〜2回の見回り・換気：窓を開けて換気を行い、雨漏り・浸水の確認をする
庭の草刈り・樹木の剪定：年2〜3回程度。繁茂すると近隣への越境問題になる
郵便物の確認・転送手続き：日本郵便の転送届を提出しておく（最大1年）
水道・ガスの使用停止手続き（ただし水抜きが必要な地域は水道を細く流したままにする場合も）
火災保険の継続確認：空き家になっても火災保険を継続する。ただし「居住用」から「空き家用」への変更が必要な場合がある（保険会社に確認）
管理が困難な場合は「空き家管理サービス」（専門業者に定期的な見回り・管理を委託）の利用を検討する。費用：月額5,000〜2万円程度

空き家の活用・処分の選択肢：売却・賃貸・解体・寄付

管理の手間とリスクを解消するために、早めに活用・処分の方針を決めることが最善策です。

選択肢	メリット	注意点
売却（そのまたは解体後）	現金化できる。管理の手間・固定資産税から解放される。空き家の3,000万円控除（一定条件）や取得費加算の特例（3年10か月以内）が使える場合がある	老朽化が進むほど売却価格が下がる。売れるうちに動くことが重要。相続登記の完了が先決
賃貸	毎月の賃料収入が得られる。すぐに売らなくて済む。固定資産税の住宅用地特例が継続する	老朽化物件はリフォーム費用がかかる。入居者が見つかりにくい場合も。家賃収入は所得税の対象
解体して更地にする	建物の管理コスト・倒壊リスクがなくなる。駐車場として活用する選択肢も	解体費用（木造戸建て：100〜200万円程度）がかかる。更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ最大6倍になる点に注意
相続土地国庫帰属制度	2023年4月から開始。一定条件を満たす土地を国に引き取ってもらえる	建物が残っている・土壌汚染がある・境界が不明等は対象外。負担金（最低20万円程度〜）が必要。法務局に相談
自治体・ NPOへの寄付	活用先が見つかれば管理の手間から解放される	多くの自治体は老朽化物件の寄付を受け付けていない。NPO・地域団体への寄付は事前交渉が必要

✅ 「空き家の3,000万円特別控除」の適用期限に注意：
被相続人が一人で住んでいた居住用不動産を一定条件で売却した場合、譲渡益から3,000万円を控除できる特例（適用期限：2027年12月31日まで）があります。1981年以前の建築物・区分所有建物でない等の条件があるため、税理士に事前確認することをおすすめします。

老人ホーム・施設に入居していた場合の部屋の退去手続き

施設に入居中に亡くなった場合も、速やかに部屋の退去手続きを進める必要があります。月額利用料が継続して発生するためです。

📋 施設退去の手続き

施設への死亡連絡	死亡後すみやかに施設に連絡する（多くの場合、施設内で亡くなった場合は施設から連絡が来る）。退去の意思と退去日の目安を伝える
退去期限	施設によって異なるが、多くは死亡後1か月以内の退去が求められる。死亡後も月額利用料（または日割り）が発生し続ける
部屋の荷物の搬出	衣類・日用品・貴重品等を搬出する。自力困難な場合は遺品整理業者に依頼する
費用の精算	月額利用料の日割り精算。入居一時金の返還（入居一時金は一定期間で償却された残額が返還されることが多い）を確認する
施設に預けていた貴重品の引き取り	施設が預かっていた貴重品（通帳・印鑑・現金等）を相続人として引き取る。預かり書と照合して確認する

💡 「入居一時金の返還」を忘れずに確認してください：
有料老人ホームでは入居時に数百万円の「入居一時金」を支払うことがあります。入居一時金は一定期間（5〜10年等）で償却されますが、短期間での退去（死亡を含む）の場合は残額が返還されます。入居契約書を確認して施設に請求してください。

自分自身の「終活」としての住まい整理：生前にできること

「家族に迷惑をかけたくない」という気持ちから、生前のうちに自分の住まいと持ち物を整理しておく「終活」としての住まい整理が近年注目されています。

生前整理のすすめ方

「これは誰に渡したいか」を書き出す：形見分けしたいものをリスト化してエンディングノートに記録する。遺言書に記載することで法的効力を持たせられる
不用品の処分を少しずつ進める：年齢・体力があるうちに処分しておくことで家族の負担が大幅に減る。フリマアプリ・リサイクルショップ・寄付等を活用する
重要書類の場所を家族に伝える：通帳・印鑑・権利証・保険証券等の保管場所を家族に共有しておく（エンディングノートに記載）
自宅の今後の方針を家族で話し合う：「自分が亡くなった後の家をどうしてほしいか」という希望を家族と共有しておくことで、相続後の方針決定がスムーズになる
生前に家族信託や遺言書を準備しておくことで、認知症・死亡後の住まいの管理・処分がスムーズになる

✅ 「生前整理」はご自身のためでもあります：
物を整理することで住まいがスッキリして生活しやすくなる・必要なものの場所がわかるようになる・万が一の時への安心感が生まれるという効果があります。「家族のため」だけでなく、自分自身の今の生活を豊かにするものとして捉えてみてください。

よくある疑問（Q&A）

Q. 親が亡くなり実家が空き家になりました。とりあえず何から始めればいいですか？

まず3つの確認をしてください。①固定資産税の納付（放置すると延滞税が発生）②火災保険の継続確認（空き家になったことを保険会社に連絡して補償内容を確認）③月1〜2回の最低限の見回り・換気の体制を整える。その上で相続人全員で「売るか・貸すか・誰かが住むか」の方針を早めに話し合い、遺産分割協議の進め方を決めてください。

Q. 遺品整理業者に「すぐに来てほしい」と言われ高額な請求をされました。どうすればいいですか？

消費生活センター（☎188）に相談してください。「見積り後に大幅な追加請求をする」「すぐに作業を始めて高額請求する」という遺品整理業者のトラブルは多く報告されています。まだ支払っていない場合は支払いを保留して根拠を求めてください。すでに支払ってしまった場合でも、不当な追加費用については返金交渉または消費生活センターへの相談が有効です。

Q. 親が賃貸に住んでいましたが、部屋で亡くなっていました。家族が原状回復費用を全額負担しなければなりませんか？

特殊清掃が必要な場合でも全額が相続人の負担になるわけではありません。故意・過失による損傷は借主（相続人）の負担になりますが、通常の経年劣化・自然損耗部分は貸主負担が原則です。また大家が契約していた「孤独死保険」や故人の家財保険の特約で補填される場合もあります。高額な請求を受けた場合は消費生活センターまたは弁護士に相談してください。

Q. 親の家を売りたいのですが、遺産分割協議が揉めていて進みません。その間も固定資産税は払い続けなければなりませんか？

はい、相続登記が完了するまでの固定資産税は相続人が連帯して納付する義務があります。協議が長引く場合でも固定資産税の支払いは続けてください（滞納すると延滞税・差押えのリスクがあります）。誰かが立て替えた場合は「立替金」として後の遺産分割で精算することができるため、支払いの記録（領収書）を保管しておいてください。

📞 ご相談はこちら

ハートリンクグループでは、
行政書士を中心に税理士などの専門家が連携し、
相続手続き、遺言書作成、成年後見、死後事務などについて
一人ひとりの状況に合わせた相談対応を行っています。

相続専門　ハートリンクグループ

【東京オフィス】 東京・人形町で相続相談先をお探しの方へ。相続手続き、遺言書作成、生前対策などに対応。人形町駅徒歩すぐ。中央区・日本橋エリアのご相談も承ります。

【横浜オフィス】 横浜・関内で相続相談先をお探しの方へ。相続、遺言、家族信託、任意後見などに対応。関内駅徒歩約3分。横浜市中区を中心にご相談を承ります。

【千葉オフィス】 千葉市・市川・船橋で相続相談先をお探しの方へ。相続手続き、遺言書作成、家族信託などに対応。千葉ニュータウン駅徒歩約5分。印西市・白井市・成田市・佐倉市など千葉県北部エリアのご相談も承ります。

☎ 0120-905-336

まずはお気軽にご連絡ください。

敬譲原